明年房价走势

昨天，由中国社会科学院财经战略
研究院、社会科学文献出版社联合主
办的“2013年《住房绿皮书》发布暨
2012—2013年住房形势与政策研讨
会”在北京举行。《住房绿皮书》认
为，今年初步抑制了房价快速上涨的
局面，但预测明年楼市面临着总体反
弹与局部崩盘同时发生的风险。
　　年终总结
　　初步抑制房价快速上涨的局面
　　《住房绿皮书》指出，2012年为
巩固楼市调控政策，中央坚定不移地
继续加大政策实施力度，多次重申抑
制不合理需求，坚持限购等房地产调
控政策不放松，但只初步实现了次优
的目标即：初步抑制了房价快速上涨
的局面，考虑到居民收入不断增长的
趋势，住房相对价格实现下降；保障
性住房建设计划提前超额完成；宏观
经济不仅初步实现企稳回升，并出现
了一些积极的变化。消费成为重要的
驱动力量，经济结构有所好转，宏观
经济正在减弱对房地产的依赖。
　　绿皮书同时也指出，2012年并没
有实现“房价理性回归”的最优目标，
原因是在房价总体回落的趋势下，应
对宏观经济下降过速的微调政策波及
到了房地产，加上地方政府执行政策
变相放松，引起市场预期转向，导致
市场出现恐慌情绪。由于7月份前后
出现突然回涨的反复，打乱房地产理
性回归的进程，尽管随后中央再度从
严调控政策，各方预期再度发生改
变，但市场改变了明显回落的轨迹，
再次进入震荡微涨阶段。
　　明年预测
　　或存在局部崩盘风险
　　《住房绿皮书》指出，由于目前
的房地产市场走势不是市场机制内生
的，近期住房市场各项指标普遍回转
的走势值得警惕。今年四季度至2013
年住房市场面临着总体反弹与局部崩
盘同时发生的风险，即多数城市继续
快速上涨，一些城市将崩盘；多数项
目继续涨价，一些项目将出现烂尾。
　　对于多数城市，如果在房价温和
上涨的趋势下，中央不采取有效措
施，地方政府调控变相放松，市场预
期发生渐变，便有再度暴涨的风险。
但是，对于一些泡沫特别严重的城
市，由于投资和投机的撤离，将导致
泡沫的破灭和楼市的崩盘，对于一些
缺乏实力的房地产企业或项目来说，
由于资金紧张或资金链断裂，将导致
项目烂尾及企业破产。
　　中央调控面临诸多不利
　　课题组专家分析，明年针对市场
主体和政策本身，中央的房地产调控
面临诸多不利因素。首先是全球经济
复苏缓慢或持续低迷，一方面使中国
的出口形势持续严峻；另一方面，各
国纷纷出台宽松的货币政策，输入性
通胀的潜在压力大。此外，国际资本
仍觊觎我国的房地产市场。其二是国
内经济动力不足。除了政府投资外，
消费需求增长和民间投资增长等动力
依然不足，如果外部需求出现重大困
难，政府投资缺乏长期可持续性，宏
观经济出现反复，可能影响房地产调
控。第三是地方政府财政吃紧。
　　此外，各地情况千差万别，区别
对待的调控政策组合难以形成，缺乏
可操作性、调控机制不健全等因素也
是不利因素。
　　热点分析
　　明年3月房价是否暴涨
　　昨天的研讨会上，对于任志强曾
经抛出的“明年三月房价会暴涨”的预
测，财政部财政科学研究所所长贾康
指出，到底涨不涨，不能笼统地说，
要具体城市具体分析。
　　贾康以北京为例：今年前11个
月，北京商品住宅新开工面积1455万
平方米，下降40.5%。贾康指出，这
个下降幅度很大，粗算一下，下降了
600多万平方米。同期商品住宅的销
售面积增长了52.7%，达到1179.2万
平方米。贾康说， 假定北京的库存一
下子被吃掉了这么多，如果没有新的
填补，就会引发在那一段时间里更供
不应求。贾康说，他已经从媒体看到
北京某些地方出现房价的激增，一套
220万的房子一下子冲到300万。
　　但贾康指出，北京的情况绝对不
能套用到全国去，要一类一类城市专
门分析，才好说整个市场的变化。
　　长期走势
　　刚需最迟2015年走弱
　　绿皮书对2012—2013年住房需
求的总体走势进行了预测。绿皮书指
出，根据目前中国人口结构的演进趋
势，最迟在2015年之后，中国的住房
刚性需求将不再具备快速增加的条
件，甚至将会呈现逐渐走弱的趋势。
　　对于改善性需求，绿皮书指出，
从长期来看，随着中国经济的发展和
人民生活水平的提高，未来至少还有
7000万套以上的改善性需求，中国房
地产市场还有相当长的时间来进一步
发展和完善。从总体上看，2013年全
国城市的改善性需求将会稳中有升，
而一线城市的上升幅度将会大于二、
三线城市。(来源：京华时报)
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　　【楼市基调】
　　中原地产研究部总监张大伟表
示，从目前的情况看，整体价格继续
微涨已经成为定论，在土地价格及溢
价率都明显上涨的情况下，开发商的
定价也会水涨船高，而且全年计划的
提前完成使得开发商年底促销的力度
将明显减弱，整体市场价格将依然维
持平稳微涨的趋势。
【房企表现】
万科、绿地等四家公司12日联合
以54.3亿元的底价拿下上海南站商务
区地块，楼板价1.1万元/平方米，此
地块成为上海今年以来的新总价’地
王’。这是自11月27日以来短短半个
月内，诞生的第8个’地王’。
【区域表现】
上海：
北京：
贵阳：
海南：
【评论】
如果继续把经济增速继续寄托在
房地产上，则房价上涨的预期很难调
下来，如果房价预期上涨，房地产行
业有高利润存在，则很多企业会将资
金投入房地产来赚取快钱，从而会影
响实体经济的产业结构转型。