购买二手房避坑指南

       随着房地产行业的快速发展，出于地段、时间等多方面的考虑，很多人会选择购买二手房，而其中不少朋友反映，看好位置、准备好资金好像才走了万里长征的第一步，后面还有很多流程，而且非常容易发生纠纷。那么在购买二手房之路上，如何防范风险于未然呢？在这里我结合过往的司法案例和实务经验，制作了一份购买二手房的避坑指南，供大家参考。

第一步  在签约前全面了解

首先是了解房子的相关信息。
       一方面，确定房子的产权情况。根据过往司法案例来看，很多纠纷都是因为房子的产权问题而产生的。对此，可以认真审查房产证的原件，看房产证上的产权人与出售人是否一致，产权人是自然人还是企业，产权人是否为多个，是否存在抵押登记，是否设立了居住权，房屋属于何种性质，是否为商品房，房屋的购买年限，土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年，房屋的用途是否为住宅；查看产权人的户口本，了解产权人是否已婚，核实房屋的落户情况；确认房屋是否被查封或限制交易，是否出租，如果出租需要看一下租房合同；了解房屋的学区功能是否已被使用等。
       另一方面，要核查房屋本身的面积、质量情况和缴费情况，现场仔细检查房屋是否存在瑕疵、瑕疵产生的原因，去物业等相关部门确认物业费、供暖费等是否有欠费情况等等。其次，了解当地政府出台的房屋限购、限售、限贷政策，确认该房产交易不存在政策性障碍。再次，了解房产交易的税费政策，预判自身的缴纳义务。


第二步 在签约时约定全面、清晰

       首先需要在合同中明确根据前面我们讲的第一步了解确定的房子的产权情况和面积、质量等情况，并由产权人对此作出承诺，买方尽可能选择可以自由交易无产权争议的房子购买，尽可能同房产证上的产权人直接签约。如果产权是多人共有，需要取得全部共有人的同意。如果产权人已婚，即使房产登记在夫妻一人名下，房产买卖合同也最好由夫妻双方共同签署。如果房屋在出租中，应要求承租人出具放弃优先购买权的声明书。
       其次需要清晰明确约定房屋的交易流程和关键节点。购买二手房应根据房屋和买卖双方的具体情况对交易流程进行合理规划，一般会涉及付款、贷款、过户、腾房等流程，在合同中需要将这些关键节点和各方责任进行合理安排、明确约定。
       最后需要明确约定产权人也就是房子的卖方违反各项承诺和履约义务时应承担的违约责任，尽可能针对每一项承诺和履约义务都具体约定相应的违约责任。在签约时也要避免签署阴阳合同，有些中介会提议签署一份专门用于备案登记的“阳合同”做低房价避税，但这是我国税法明令禁止的行为，一旦被查实，会造成罚款等更大的损失。签约还是谨记进行正规的网签程序。


第三步 在签约后注意证据的留存

       正如前述第二步讲到的签约后将面临复杂的交易流程，所以需要注意在各个交易环节固定留存好相关的文件和证据，如果卖方违约，可以通过法律途径来维护自己的合法权益。
       目前二手房买卖金额高，交易流程繁琐，潜藏着很多法律风险，非常容易产生各种纠纷，希望今天的这份指南可以帮助大家精准避坑，顺利买到自己心仪的房子。


来源：AIA    友邦传士精英俱乐部

不买

学到了

买不起

学到了

没钱   买不起

好的，了解了

买不起

没钱买不起

嗯哼