一年前的内蒙古鄂尔多斯和陕西神木。一样的煤炭能源型城市，一样的投资建设火爆，一样的民间高利贷盛行，甚至生活习惯都有些相似，而且这两个地方只有区区两个小时的车程。一年之后再去这两个地方，神木的经济依然保持快速增长，而鄂尔多斯却不尽如人意。去年神木的GDP约770亿元，今年的目标是1000亿元。

发展中的鄂尔多斯

   神木每年都会举办几场一线演艺明星到神木演出，场面异常火爆。据当地人介绍，许多大牌的一线明星每年都会来三四次，而一年后的鄂尔多斯呢？大街上随处可见处于停工状态的烂尾楼。大致估计，鄂尔多斯有70%左右的房地产项目处于停工状态。去年好一些的酒店入住率高达120%，还需要提前几天预订，而今年同一家酒店，入住率只有20%。

发展中的神木

    一年的时间，这两个地方究竟发生了什么？是什么原因导致了二者今天的境况迥异？

    同为煤炭能源型城市，两地政府都积累了大量的财政资金，但地方政府的心态却完全不同。神木县政府相对保守，除了上一任县委领导大力推进神木新村以及医疗体系的建设外，其余的更多是遵从上级政府的安排，循规蹈矩而没有大刀阔斧的建设力度。以老城区改造为例，几年前神木的房价每平米只有2000-3000元左右，现在房价已经上涨到8000元，拆迁成本涨了4到5倍。神木县城区基本上没有太大的变化，只有新村变化较大。另一方面，神木处于“两山一川”的地势，土地资源原本就稀缺，再加上榆林市给神木县的用地指标有限，神木县的推地节奏相对缓慢。与鄂尔多斯相比，相对有限的房地产市场供应量让神木躲过一劫。此为第一个关键因素。

    第二个原因是房地产预售制度的执行力度不同。神木县许多楼盘并没有严格执行国家的房地产预售制度。在没有取得预售证的情况下，许多开发商采用所谓的“订购”方式，绕开预售制，在开发之初就已经把房子卖出去了。当房地产受调控打压政策冲击后，房价急挫的风险承担者是全体购房人，而非开发商，这相当于分散了房地产企业和银行的风险。虽然房价下跌后，也有个别购房人找开发商闹事，但并没有出现群体性事件，地方政府也就睁一只眼闭一只眼。

    鄂尔多斯则完全不同。首先，从政策支持力度看，鄂尔多斯地处自治区，政策扶持力度较大。2010年全内蒙古自治区一半以上的用地指标都给了鄂尔多斯市，这为其过度投资创造了必要条件；其次，从推地节奏看，鄂尔多斯政府无疑进行了近乎于疯狂的“造城”计划。2010年鄂尔多斯的开复工量高达2600万平米，而同年北京的开复工量为3600万平米。2011年鄂尔多斯的新建住房面积超过2000万平米。可是鄂尔多斯城区包含外地人口也就60万，而今年有近15万的外地人口离开鄂尔多斯。仅仅45万的人流根本无法支撑如此庞大的市场供应；再次，从政府风格看，与神木谨慎保守的风格相比，鄂尔多斯政府显得激进得多。新建设的康巴什新区与东胜老城区相距约24公里，如此长的距离鄂尔多斯政府计划通过几个工业区相连。宽阔的马路、随处可见的高楼林立、大面积的优化植被等等，都可以看出鄂尔多斯政府投资的大手笔和大跃进；最后，从老百姓对政府的信任看，一年前去鄂尔多斯时发现，当地人对政府非常信任，几乎所有的企业主都高度认可政府。今年再去调研时，态度都发生了明显的变化。

    正是基于以上的原因，两个城市的房价呈现完全不同的分化。神木县城区人口总数约22万人，人均住房面积为89平米。而我国城市人均住房面积仅为30平米左右，神木几乎是全国人均面积的3倍。一个有趣的现象是，在陕西，榆林的房价高于省会城市西安，县级市神木的房价高于地级市榆林的房价。目前神木的房价已经升到每平米8000元左右，好的地段房价达到1万元，差的地段为6000元。随着煤炭价格的下行以及银行按揭的收紧，神木的房价并没有出现大幅的下滑，基本维持在一个相对稳定的区间内。但鄂尔多斯的房价出现明显的跳水现象。某高端楼盘房价从峰值每平米3.5万元一路下滑到现在的1万元，普通项目的楼盘从高峰的每平米8000元下滑到现在的4000元，情形确实非常惨烈。

    不过，还有一个要特别注意的现象是，神木的资金是外溢型的，而鄂尔多斯的资金是内循环型的。
    截止到目前，神木县的煤炭资源配置情况大概是：央企占据9处煤矿，煤炭保有储量约为60亿吨；省市级占据8处煤矿，保有储量约80亿吨；地方占据147处煤矿，保有储量约为20亿吨。考虑到矿的品质等因素，民间资本在当地占据的煤炭财富约为3%-5%，绝大多数都被央企和省企占据。正是这不足5%的私人煤矿支撑了神木的财富传奇。目前神木县的年人均收入约为20万-30万元，远高于全国平均水平。老百姓获利的方式主要有两种：第一是参与民间借贷，陕北的民间利率水平约为3-3.5分，今年因为全球煤炭市场不景气民间利率为2—2.5分回到了08年以前的水平。而资金的需求方大多数是房地产和煤炭企业；第二是直接入股煤炭企业，参与民营煤炭企业的利润分红。市场好的时候甚至可以达到2-3年回本。

    与鄂尔多斯相似的是，陕北煤炭也是财富的发动机，而不动产就是财富的储蓄罐。唯一不同的是，鄂尔多斯人更多的是在本地投资不动产，资金属于内循环体系。而神木则不同，许多民间资本的首选是在西安投资商铺，然后再到北京投资写字楼和商铺。另一方面，神木当地只有大银行，它们感兴趣的只是吸收当地存款，对支持实体经济的小额贷款并不感兴趣，而本地的小额贷款公司又严格限制。所以，无论从民间投资意向看还是从金融体制的配套政策看，神木的资金外溢现象都非常明显。

    不得不说的是，无论是鄂尔多斯还是神木，以煤炭能源财富支持的房地产市场，如果没有充足的人流支撑，楼市崩溃迟早也会在劫难逃！这或许能为中国当下的房地产市场发展提供有益的借鉴。什么样的产业适合煤炭型能源城市？由自然资源积累的大量财富需要寻找出路。

    从全国房地产市场而言，有人认为中国的楼市泡沫决不会破灭。其实不然，鄂尔多斯的今天便是一个鲜活的案例，只不过是一个夸张版而已。这两个城市好似中国房地产市场中的两个行者，鄂尔多斯或许更接近楼市破灭破裂后的海南，而神木或许是当下全国市场的一个缩影。如何引导民间资本与房地产有效健康的对接？如何让房地产可持续地发展？是我们当下亟须思考的问题。

李小龙19900608 发表于 2012-9-13 17:48
嗯，我已经工作2年了。只是感觉作为本地人，想谈一谈自己真实的想法与见解。不要被外地人把这两个地方妖 ...

这也是生我养我的土地~~~ 希望他们在大风大浪中挺过来，恢复平稳的发展，变得美丽安乐，给我们带来平静的生活，我们还要在这片土地上生生不息~~~

神木近二年来甚大牌明星来了 还是举行甚大型的文艺活动来了

lz说的不对哇  一个是神木  神木是个县 鄂尔多斯是个市 你就没做对比较 你为甚不用县与县比较......
瘦死的骆驼比马大

快并撇求了，东胜走过的路神木原样走一遍，12年神木民间借贷崩盘，基本算是全民抽血。有钱人跑路的跑路，炒房的炒房，一夜之间回到解放前。农村人法律意识淡薄，舍不得穿舍不得吃攒的两个钱，全让骗完了。最甘苦的是受苦人，有钱人虽说回到解放前了，但是还是该吃吃，该喝喝。吃谁了？还不是有钱不还，有社会资源贷着银行的钱花了?还装逼开着路虎霸道改装气罐，硬撑着了。神木人能撑，撑过了2013年，物价未动，房价未动。美好的2014年怎么撑不下去了？物价跌了没？房价跌了没？
神木可能比东胜乐观一点点，但是乐观在人口上，对于一个县城来说神木的原住居民比例要大于鄂尔多斯市，两地的发展离不开外来人口的贡献。
再一点经济和商业的发展离不开投资和居民消费。这景气投资是有，多吗？商业的繁荣离不开居民消费，居民血都抽干了，拿甚消费了？财富的积累不是说一年，两年就能恢复过来的。经济数据不能只看总量，看人均。你有160平的房子，我有20平。好伟大一平均我有了90平米的房子？一提总量人均我就笑了。
最迫切的问题是，解决民间借贷的问题，这个问题牵扯经济发展，神木社会安定。你不解决怎么和谐呀?元气的恢复是需要时间滴，按现在的煤炭价格恢复还需要漫长的时间。产业转型势在必得，软实力你的发展呀，神木没有人才吗？有，都去挖煤了。人才浪费不是一点点。煤炭价格不行你搞深加工呀，就锦界那些焦化，电石，水泥产业等。行情不行了，工艺落后了，消耗过大了，转化率太低了。煤化工前景广阔，创新啊。
房地产利润是大，风险也大，在这种形势下，不可持续发展，现在已岌岌可危。神木引导资金房地产，笑了。
还是第一句话，东胜走过的路，神木顺着走一遍。

现在回头看看，是不是真的没步鄂尔多斯后尘？
关键是，怎么才能不继续步他人后尘？

怒放的生命 发表于 2012-9-14 08:54
航空拍摄，百度有很多

没见有飞机飞过啊

lzh6665 发表于 2012-9-15 20:46
希望神木越来越好

没见有飞机飞过啊

但愿

希望神木越来越好