一年前的内蒙古鄂尔多斯和陕西神木。一样的煤炭能源型城市，一样的投资建设火爆，一样的民间高利贷盛行，甚至生活习惯都有些相似，而且这两个地方只有区区两个小时的车程。一年之后再去这两个地方，神木的经济依然保持快速增长，而鄂尔多斯却不尽如人意。去年神木的GDP约770亿元，今年的目标是1000亿元。

发展中的鄂尔多斯

   神木每年都会举办几场一线演艺明星到神木演出，场面异常火爆。据当地人介绍，许多大牌的一线明星每年都会来三四次，而一年后的鄂尔多斯呢？大街上随处可见处于停工状态的烂尾楼。大致估计，鄂尔多斯有70%左右的房地产项目处于停工状态。去年好一些的酒店入住率高达120%，还需要提前几天预订，而今年同一家酒店，入住率只有20%。

发展中的神木

    一年的时间，这两个地方究竟发生了什么？是什么原因导致了二者今天的境况迥异？

    同为煤炭能源型城市，两地政府都积累了大量的财政资金，但地方政府的心态却完全不同。神木县政府相对保守，除了上一任县委领导大力推进神木新村以及医疗体系的建设外，其余的更多是遵从上级政府的安排，循规蹈矩而没有大刀阔斧的建设力度。以老城区改造为例，几年前神木的房价每平米只有2000-3000元左右，现在房价已经上涨到8000元，拆迁成本涨了4到5倍。神木县城区基本上没有太大的变化，只有新村变化较大。另一方面，神木处于“两山一川”的地势，土地资源原本就稀缺，再加上榆林市给神木县的用地指标有限，神木县的推地节奏相对缓慢。与鄂尔多斯相比，相对有限的房地产市场供应量让神木躲过一劫。此为第一个关键因素。

    第二个原因是房地产预售制度的执行力度不同。神木县许多楼盘并没有严格执行国家的房地产预售制度。在没有取得预售证的情况下，许多开发商采用所谓的“订购”方式，绕开预售制，在开发之初就已经把房子卖出去了。当房地产受调控打压政策冲击后，房价急挫的风险承担者是全体购房人，而非开发商，这相当于分散了房地产企业和银行的风险。虽然房价下跌后，也有个别购房人找开发商闹事，但并没有出现群体性事件，地方政府也就睁一只眼闭一只眼。

    鄂尔多斯则完全不同。首先，从政策支持力度看，鄂尔多斯地处自治区，政策扶持力度较大。2010年全内蒙古自治区一半以上的用地指标都给了鄂尔多斯市，这为其过度投资创造了必要条件；其次，从推地节奏看，鄂尔多斯政府无疑进行了近乎于疯狂的“造城”计划。2010年鄂尔多斯的开复工量高达2600万平米，而同年北京的开复工量为3600万平米。2011年鄂尔多斯的新建住房面积超过2000万平米。可是鄂尔多斯城区包含外地人口也就60万，而今年有近15万的外地人口离开鄂尔多斯。仅仅45万的人流根本无法支撑如此庞大的市场供应；再次，从政府风格看，与神木谨慎保守的风格相比，鄂尔多斯政府显得激进得多。新建设的康巴什新区与东胜老城区相距约24公里，如此长的距离鄂尔多斯政府计划通过几个工业区相连。宽阔的马路、随处可见的高楼林立、大面积的优化植被等等，都可以看出鄂尔多斯政府投资的大手笔和大跃进；最后，从老百姓对政府的信任看，一年前去鄂尔多斯时发现，当地人对政府非常信任，几乎所有的企业主都高度认可政府。今年再去调研时，态度都发生了明显的变化。

    正是基于以上的原因，两个城市的房价呈现完全不同的分化。神木县城区人口总数约22万人，人均住房面积为89平米。而我国城市人均住房面积仅为30平米左右，神木几乎是全国人均面积的3倍。一个有趣的现象是，在陕西，榆林的房价高于省会城市西安，县级市神木的房价高于地级市榆林的房价。目前神木的房价已经升到每平米8000元左右，好的地段房价达到1万元，差的地段为6000元。随着煤炭价格的下行以及银行按揭的收紧，神木的房价并没有出现大幅的下滑，基本维持在一个相对稳定的区间内。但鄂尔多斯的房价出现明显的跳水现象。某高端楼盘房价从峰值每平米3.5万元一路下滑到现在的1万元，普通项目的楼盘从高峰的每平米8000元下滑到现在的4000元，情形确实非常惨烈。

    不过，还有一个要特别注意的现象是，神木的资金是外溢型的，而鄂尔多斯的资金是内循环型的。
    截止到目前，神木县的煤炭资源配置情况大概是：央企占据9处煤矿，煤炭保有储量约为60亿吨；省市级占据8处煤矿，保有储量约80亿吨；地方占据147处煤矿，保有储量约为20亿吨。考虑到矿的品质等因素，民间资本在当地占据的煤炭财富约为3%-5%，绝大多数都被央企和省企占据。正是这不足5%的私人煤矿支撑了神木的财富传奇。目前神木县的年人均收入约为20万-30万元，远高于全国平均水平。老百姓获利的方式主要有两种：第一是参与民间借贷，陕北的民间利率水平约为3-3.5分，今年因为全球煤炭市场不景气民间利率为2—2.5分回到了08年以前的水平。而资金的需求方大多数是房地产和煤炭企业；第二是直接入股煤炭企业，参与民营煤炭企业的利润分红。市场好的时候甚至可以达到2-3年回本。

    与鄂尔多斯相似的是，陕北煤炭也是财富的发动机，而不动产就是财富的储蓄罐。唯一不同的是，鄂尔多斯人更多的是在本地投资不动产，资金属于内循环体系。而神木则不同，许多民间资本的首选是在西安投资商铺，然后再到北京投资写字楼和商铺。另一方面，神木当地只有大银行，它们感兴趣的只是吸收当地存款，对支持实体经济的小额贷款并不感兴趣，而本地的小额贷款公司又严格限制。所以，无论从民间投资意向看还是从金融体制的配套政策看，神木的资金外溢现象都非常明显。

    不得不说的是，无论是鄂尔多斯还是神木，以煤炭能源财富支持的房地产市场，如果没有充足的人流支撑，楼市崩溃迟早也会在劫难逃！这或许能为中国当下的房地产市场发展提供有益的借鉴。什么样的产业适合煤炭型能源城市？由自然资源积累的大量财富需要寻找出路。

    从全国房地产市场而言，有人认为中国的楼市泡沫决不会破灭。其实不然，鄂尔多斯的今天便是一个鲜活的案例，只不过是一个夸张版而已。这两个城市好似中国房地产市场中的两个行者，鄂尔多斯或许更接近楼市破灭破裂后的海南，而神木或许是当下全国市场的一个缩影。如何引导民间资本与房地产有效健康的对接？如何让房地产可持续地发展？是我们当下亟须思考的问题。

地里环境的原因吧

赛门 发表于 2012-9-12 15:09
地里环境的原因吧

嗯，神木的地有限，房地产的稳定，维护者神木的金融稳定

鄂尔多斯一夜传奇的梦想破灭背后隐藏着更惊人的秘密  

人口基数少是最大的问题，桎梏了县城的发展

神虈 发表于 2012-9-13 09:42
人口基数少是最大的问题，桎梏了县城的发展

慢慢外来人口会更多的

希望神木越来越好

       嗯，文章写的还算深刻、中肯。但我还是想说说我的看法。
       首先：这两个地方可比性不大，鄂尔多斯是个市，神木是个县。你可以拿伊旗和神木比，或者大柳塔和乌兰木伦比。伊旗和神木比的话你参考一下11年的全国百强县排名就大致知道了，其中准格尔旗12名，伊旗29名，神木36名，府谷69名。个人感觉大柳塔比乌兰木伦略占上风，准旗比伊旗高太假了。
       其次：简要说一下我对房地产的看法，鄂尔多斯的房地产开发主要集中在康巴什，东胜市区和伊旗3个地方 ，幅员辽阔，想盖多少间房子 就多少间，而且绝大部分都是南方温州地区的炒房者开发的，依靠的是当地的征地户的高利贷资金，实力不够雄厚，资金断链后只能该跑的跑，该自杀的自杀，该自首的自首。而神木不同，条带状分布的地形限制了他的开发，也就只能在新村、西山和四中附近盖少量的房子了，而且大部分属于神木县政府自己出资建造和地方企业开发，有雄厚的后备资金。你就是想步鄂尔多斯的后尘你也木有机会！
      再次：说一下两地的政策，相同点就是都在开发旅游业，鄂尔多斯的成陵、响沙湾，神木的红碱淖和杨家城。而鄂尔多斯主打的是基础设施建设，大量的征地、修路、盖房子。神木主打科教文卫，12年义务教育和全民医保。看起来神木做的牛逼，可我不敢苟同。鄂尔多斯的房地产都是借助外地温州开发商盖起来的，现在盖到一半跑了，你以为政府会拆了吗？不，这是兵不血刃的和平接收，鄂尔多斯政府不花一分钱，收了这么大个摊子，外界都以为他元气大伤了。这叫得了便宜还卖乖。而神木花费的是自有资金，受益者是本地人确实非常好，可是这个受益时间很不确定，总所周知神木县全民医保是没有上报榆林市和中央的，出了这么大的事情郭书记在采访的时候都把功劳往自己身上说（没有先谢国家）。中央只好把他明升暗降了。所以说这项制度能坚持多久还是个问题。鄂尔多斯的基础设施建设是实打实的，你中央总不能都给拆迁了吧！鄂尔多斯留给后人的绝对是造福万世的工程。
     最后，我只是觉得我对两地都比较熟悉，还是有些发言权的（我父亲是大柳塔人，母亲是伊金霍洛旗人，每天奔走于伊旗的家和大柳塔的老家，自己在四中上学）。时不时的听到有人问我关于二者的比较，我也与他们探讨。关于二者的比较仁者见仁智者见智，真正的结果只有时间和后人能来证明，我只是主观臆断，妄下断语的分析了一下罢了。不知道有没有人与我有类似的看法？

李小龙19900608 发表于 2012-9-13 15:29
嗯，文章写的还算深刻、中肯。但我还是想说说我的看法。
       首先：这两个地方可比性不大，鄂尔 ...

嗯，说的不错，你现在应该不在四中上学了吧，学生没有这么高的评论的，神木虽然没有步厄尔多斯的后尘，但自身也有很多问题，所以以后是什么样说不准。

心安 发表于 2012-9-13 16:22
嗯，说的不错，你现在应该不在四中上学了吧，学生没有这么高的评论的，神木虽然没有步厄尔多斯的后尘，但 ...

嗯，我已经工作2年了。只是感觉作为本地人，想谈一谈自己真实的想法与见解。不要被外地人把这两个地方妖魔化了，一提到这两个地方就采取一边倒的阵势，要不吹的天花乱坠，要不扁的无地自容。硕大的康巴什新区，原来只不过是伊旗的一个农村，在沙漠中凭空建立起来一座现代化的城市，政府得需要多大的勇气与决心。现在康巴什新区人少那是必然，得需要政府的进一步措施。那么大的城区，开车都得好长时间，在街上看不到几个人也是必然。不过到了晚上可就热闹了，从伊旗和东胜区开车来的人都聚集于喷泉边的广场嬉戏游玩不亦乐乎。周围的车道全部占满，得远远地停下车来再走10分钟左右才能到达。单从康巴什作为一个娱乐旅游场所来讲也很不错了。那些本地的征地户与借高利贷的人也是活该，高风险高收益，利息超出的部分也不受法律的保护。站的角度高点的话可以认为是鄂尔多斯市政府为缩小贫富差距所做的努力，变相的叫有钱人为市政建设做贡献。神木和鄂尔多斯都是生我养我的地方，是我深深爱着的热土，鄂尔多斯好多人都是榆林神木走西口的后人。更是有着千丝万缕的关系。两地的发展模式互有优缺点，只是希望他们能够克服中央的阻挠，把惠民政策做的深入人心。我想这也是绝大多数本地人希望得到的。