发表于 2016-9-24 00:01:09
显身卡
楼主|
我在神木二十多年了，可能还得呆十来年。最早没钱，后来一直认为神木房价贵，所以在西安买了几套，今年本打算在神木买房，近几天又说涨了，就把神木买房的想法又搁下来，打算过几天再到西安买一套。衡量房价，一般国际通用的标准有两个，租售比和房价收入比。租售比是衡量房子价值的，一般标准是二十年房租等于房价，也就是投资出租二十年回本。大致相当于9厘多利息按年滚动的收益。我西安一套不到50平，价值不到40万的小户，年租金一万八，一套九十多平价值五十几万的小户，年租两万五，算下来都是二十年多一点。神木现在一套年租两万的房子，五十万恐怕拿不下来，所以说神木的房价从价值角度来讲确实还是偏贵。 另一个标准是房价收入比，计算标准是六年左右的家庭收入可以买一套住房。现在榆林地区的干部工资大致在四到六千每月，按二人五千计，年入12万，六年七十来万，打工族月按三千计，两人一年七八万，六年四五十万，所以一套好点的房子七八十万，差点的四五十万，与社会收入还是基本相称的。 从长远来讲，神木现在农村基本没有多少人口，神木经济对外地人的吸引力会逐渐减弱，神木人口大量增加的基础是不存在的。我认为神木将来建市，人口也会在五十万左右徘徊，不会出现爆发增长，前几年房子抢手，一方面是处于人口高速增长期，另一方面是大量投资需求所致。 |
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再给大家一个参考：西安房价大致六千多，榆林五千多，神木应该就是四千多。目前城区大致在五千，新村不到四千，如果人口流向新村，就存在新村涨城区跌的压力。受制于新村缺少中小户型，导致单价低总价高，超过大多无房者的承受能力，价涨必然导致量跌，所以涨速不会过快，城区社区成熟，生活方便，暂时不会有大量人口迁往新村，所以暂时不会下跌，当然一些人蠢蠢欲动，想炒高城区房价，恐怕是有行无市。 参考周边县市，榆林报批的县级市，绥德，靖边好房子平米价都在四千，神府经历了过山车，波动较大，现在还没有降落。如果没有大量资金入场炒房，也会在四千左右的平台停稳。鄂尔多斯是地级市，距离不远，经济相似，打听打听也可以参考。 前一段到山西孝义市呆了几天，驾车去绵山、王家大院的人一定知道这个地方。那里资源丰富，不但有煤，而且有铁、铝，地势平坦，雨量丰沛，自然条件不输神木，八九十年代也是全国农民工打工的目的地，县域经济也曾经是山西第一，全国百强，城市规划，建设，绿化远远超过神木。这几年煤炭趋于枯竭，经济下滑，打听了一下房价，三千左右，似乎看到了神木三十年后的缩影。所以我对神木房产的长期投资价值，并不看好，还是那句话，自住可以买，短投碰运气，长投不看好！ |
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麟州地产的一位不愿意透露姓名的业务员说，城区现在的房源基本是顶层和一楼，其他房源相对少，而且价格走势一直都再涨，像黄庄小区，好一点的楼层成交价超过150万，宏光小区等房子都每平米成交价超过8000元，而且房源紧张，基本没有人出售。 ? ?? ???另外，在产权方面，大部分人选择大产权房子，小产权成交量小，价格相对于大产权房子要低得多，四中，华山，及呼家圪台的房子，基本保持去年的价格，而且成交量低，基本无人问津 ? ?? ???中国的各大城市房子都在涨价，最近神木的煤炭价格飞涨，必将推动神木房地产的又一次革命性变化，这将为我县的经济及去库存推动开了一个好头。 |
