【导语】近几年来，随着神木镇旧村改造、小城镇建设步伐的加快，以及县城基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的神木城区“小产权”楼房层出不穷。其中很大一部分是神木镇当地村民拆迁后以优惠价款购买或分的自住楼，而这些小产权楼房中的另一部分通过买卖等方式被城镇居民及进城的其他乡镇农村居民购买。说起“小产权”房神木人民并不陌生，神木的北关小区、南关小区、王渠小区、黄庄等等的房都属于小产权房，简单地说就是神木镇在村委、大队的土地上盖得房都属于小产权房。

开发商与村民地皮买卖纠纷——威胁北关业主利益

     关于“小产权”房纠纷，首先得说说北关小区事件，近两年，北关商住楼事件是一波未平一波又起，继前段时间公爵公馆噪音扰民、随意焚烧垃圾、村民集体围攻刘明珠宝宫殿、西亚商场着火等事件刚刚淡出视野，近日北关二组商住楼又出新事件——北关村民在北关四、五号楼贴出公告扬言将采取强制手段收回各住户所住的房屋。

    11月12日村民贴出白字黑字的通知“告示北关路西4、5号楼：合资建房业主刘建国、史建军自2006年合资建房中途第二、第三以及后期房屋未按时交纳修建房款，自2009年业主入住40套房子以来，所欠房款。。。。。。7741112元、5091674元，尽告各业主周知，限期一个月及时交回所欠房款，否则我村全体村民将有权收回各业主所住房屋。”

                              4号楼门前贴出的告示

                                     5号楼门前的告示

    村民们扬言“业主们不付清开发商欠村民的巨额房款，北关全体村民采取强制手段收回各业主所住房屋”！

    与北关二组一村民谈话得知：“2006年，北关二组村长、书记以及村民将北关路西五栋商住楼分别整栋卖给刘建国、史建军、薛宝明等开发商股东，建房中途第二、第三以及后期开发商未按时交纳修建房款。2009年开发商将所建楼盘卖给现在的各住户们，住户们一次**全房款的。至今刘建国、史建军等人未还清北关组村名出售的地皮款，4号楼三年未交房款加利息共欠村民7741112元，5号楼共欠5091674元，现在要在商住楼后面给全村村民修楼房经济紧张，只能和他们要余款，但是刘建国、史建军这两人硬是不给，我们只能这样。。。。。”这也就有了北关二组村民贴出通知单威胁住户一事。

    询问北关另一村干部得知：“贴出通知单只是提醒当初购买房没还清开发商钱的住户尽快还钱，这样村民再找开发商索要余款啊！”可见北关村民也是不得已而采取的措施。

    问到这一问题，北关一业主张大姐很是愤怒：“真是城门失火，殃及池鱼。凭啥要收回我们的房，09年买房时早已经全额付清房款了，谁敢收，他们有什么权利收回我们买的住房……”

   那么此事发生后北关村民又该找谁来埋单？是开发商还是住户呢？

开发商欠北关村民的余款——开发商与住户们到底谁来为村民买单？
  

    如果现实中我们遇到这种问题，住户买该房的钱已交清，但开发商与土地主人存在经济纠纷，那么土地主人到底有无权利收回业主的房呢？这涉及到一个小产权问题。

关于小产权房相关解释：

    小产权房：当地村民集体集资在村集体土地上建盖起来的房屋，将集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的建筑，属于小产权房。小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。但是国家又对小产权房作出的明确规定：2007年，国务院办公厅**(2007)71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”国家明确规定小产权房不允许登记，不受法律保护。因为小产权房无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障。

    那么此事的发生，北关住户的利益，究竟谁来维护？

    神木房屋中介工作人员表示：“关于小产权房，事实上国家不允许小产权房买卖的，但是咱们神木比较特殊，大产权房太少，神木买卖房的现状是：在神木现有房中十间里有七间是小产权房，只有三间是大产权”，对于神木这一现状，好多数人在买房中不太注重大小产权这个问题，所以有的人并没有考虑“小产权”房以后的弊端，对于神木大多数房都是小产权房，所以住户在买小产权房过程中需要注意两点，一是买房的住户要与当初卖房人签订一份《房屋转让合同》，合同约定：王某某为原房屋产权人(小产权)。经双方协商，产权人王某某愿将本套房屋的所有权卖给刘某某。本房屋的出售价格为多少元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定，房款两清。二是要拿着合同到所买房的村委会开个证明，证明这套房子开发商已经卖给你了的证明，经村委会、党支部同意，该房才能属于住户所有”。

    “12日闭幕的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称决定）提出要建立城乡统一的建设用地市场。此前，一份由国务院发展研究中心公布的“383方案”中提到：对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。”近段时间以来，有关小产权房转正的猜想，成为网上热议的一个话题。据悉，“383方案”中提到，将更多地解决历史遗留问题，即小产权房的存量问题，而不是鼓励建设与销售小产权房。

     神木某建筑公司的一名工作人员表示：“在政策真正实行之前，小产权房被用来买卖仍然是违规的。即便是在未来几年内政策允许小产权房实现‘转正’，也必须补缴土地出让金。另外，购买小产权房还存在多方面的风险。比如，房屋的质量和物业纠纷问题。由于不经过质监部门的监督和检查，开发商为了牟取利益偷工减料生产不达标的房子。而小产权房本身不受国家法律保护，入住后产生的物业纠纷、房屋质量问题也无从保障。”

    虽然法律上不允许小产权房买卖，而神木所卖出去的小产权房大多都是签订正规《房屋转让合同》以及村委会的买卖房屋的证明，村委会、党支部也没有关于集体土地房屋买卖的具体规定事项等，所以村民是无权收回住户已买的房屋的。

相关知识延伸：大产权与小产权有什么区别？

　  关于大小产权区别专家的回复：房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。

　　第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房

人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。这种解释对购房人分清买的什么房没有太大关系。

   第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

　 第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。

我家买的就是北关的房子，不过出事的是北关二组的商住楼，我们这边买的是北关三组的，说起“小产权”房我就气得不行，当初买房时候没太主要产权问题，农村地被征了后跑到城里做生意，那时2009年北关商住楼刚开始卖，房价也低140平米的当初才43万就买下了，商住楼没有物业，每个月水电费、电梯费、管理费等收费的一老头是当初卖楼人的丈人，也住在楼上，每次收钱想收多少就多少？就拿上个月楼下的那个垃圾车来说，焊一个垃圾车1000多点，他和每户收35元，说那个垃圾车1800元，住户们又不傻，一个垃圾车又不是镶金边的那么贵。再说说管理方面吧，每个月管理费95元，从来没人出来管理，电梯里脏的没法看，楼道巷更是垃圾多的从来没人管，那么为什么要收我们住户95元的管理费，管理表现在何处，电梯费35元，平时电梯常坏，根本就是不合格的电梯，质量差倒不说，隔三差五的坏，不知道那老头把钱收去都干嘛了，取暖费10月初就收了，而11月了，全神木暖气都供上了，北关商住楼的暖气却迟迟不来。。。。这是为什么！真后悔当初没有买小区的房，那样就不会出现这些问题了，买“小产权”房真得慎重啊，，，，我就是个活生生的例子，肠子都悔青了

不想多说此地人

神木的小产权房确实很多，买房时候真的考虑下这些问题，没有物业不好办事

对神木论坛赞一个！！！

{:soso_e179:}

elizabethghx 发表于 2013-11-22 10:58
对神木论坛赞一个！！！

嗯，同感，一起赞！

骑着铁驴 发表于 2013-11-21 15:59
我家买的就是北关的房子，不过出事的是北关二组的商住楼，我们这边买的是北关三组的，说起“小产权”房我就 ...

谢谢你的提醒

神木小产权的房子太多了，像这种情况我们应该怎么办，怎么做好自我保护

真真 发表于 2013-11-24 12:22
神木小产权的房子太多了，像这种情况我们应该怎么办，怎么做好自我保护

多懂关于小产权房之类的法律，以后村民再来要钱之类的用法律维护自己的合法权利，对于神木这一房产现状，村民是无权利要房的，只是以后买房千万别买小产权房，物业太不负责任了