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老杨说房 发表于 2023-6-6 17:50:10 | 只看该作者 发表于
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买房了么?

没买的和准备给子女或者自己买房的来看看


前期写了很多购买新房的知识,神木上半年在售新房少,对大部分看房者来说帮助不大,笔者的同事和接触到的大部分客户还是准备购买二手房,毕竟二手房可以更好的选择周边的教育、购物、医疗等配套,还有随时入住的优势。


回到今天的主题,神木的房地产整体市场环境怎么样呢?从笔者了解多数城市来看同比同等城市房地产市场环境偏差,房价略高于同等级城市,接下来看笔者分析讲述,谈谈个人的观点:




一、 神木城区不动产(房产)性质与交易环境

神木历史遗留不动产产权性质复杂,在城区、铧山、四中板块有产权证件在手的楼盘不超过20%,大部分是乡产、集资房、安居房和不能上市交易的经济适用房,还有部分楼盘没有明确的定位,有些楼盘虽然交付居住多年,大部分问起住户说是“大产权”,可至今也未给住户办理任何手续,更不用说办理网签和办  理  证 件。证件在手的楼盘,土地性质大部分也是划拨性质,出让性质少之又少!


       滨河新区是神木人最关注也是发展最好的板块,商品房最为集中,从开发至今已有10多年,开发项目数十个,但不动产证件在手的楼盘一只手就能数上,部分楼盘住户已经居住多年至今也未做线上备案,更不用说办理不动产证件。


       这也就是前面讲述的房地产环境差,可以正常交易有证件的楼盘太少,占比低于同等大部分城市。


国内大部分城市在楼市管控板块是做到未雨绸缪,比喻上海在2004年就要求所有开发商在增量房销售中在与购房者在增量房《预售合同》中承诺交房后半年内必须办 证,否则将承担总房价0.003%/天的违约金。当前西安部分楼盘给消费者承诺并做到交房当天即交 证,来促进楼市健康发展。当然这些都需要政府相关部门的重视和鼎力支持。


神木存量房“多样化”也是促使市场交易无法规范的根本,对房主来说需要资金的时候要置换房产是正常现象,很多名下没有手续的房产,在房屋买卖过程中基本是签了合同交个钥匙就算是完成了全部交易。部分小产权房组建方为解决交易问题,村委会或组织单位会给盖个章来证明交易真实。初始这样的房产交易没有人来管,久而久之这样的交易大家也都习惯了。前些年信息闭塞些,老百姓的自我保护意识不高,对购房者来说只要价格合适,按照大多数人一样的方式交易,至于有没有交易隐患,反正这样交易的人不止一个,也就顺随了……



神木这么多年个人不动产交易(未通过政府过户纳税)是个惊人数据,笔者见过单套房源交易过N次,有时我在想如果这些交易的都是大产权,这么多年来给政府带来的税收会有多少个亿,能减少多少没有必要的不动产纠纷——




二、购房者自我保护意识不够
      

       神木人在2012-15年间经历过大的信任危机,有的涉及到亲人,自我保护意识通过那几年提高了很多,但在房产交易板块还是不够,出现的纠纷不少,大部分发生的情景是:

       1、 交易后期原业主出现债务纠纷,致使原房产保权或转入债务纠纷;


       2、 多年后因房产升值业主及其不配合,给购买者后期工作带来困惑;


       3、 签署协议不严谨带来的纠纷。陕北人很多协议是酒后产物,听到最多的话是“我说了就算数”,合同协议大部分简单化,把价格写清就行,导致很多条款未考虑全面,不严谨带来的后期纠纷;


       4、 双方找来的公证人或者是交易见证人,在房地产板块不专业。


       以上情景大部分都是利益驱使下的产物,和神木经纪行业很难做到作业规范也有一定关系。也和部分经纪行业工作人员给购房者带来的信任度不够有关……





三、 国家响应的产权整改进度缓慢

      

多年前统一办理不动产证时全国就号召整顿存量房市场,统一办理不动产证件,多地在相应号召,西安市大部分前期“问题”楼盘在今年开始落地办   证,如:未央区的左岸骏景在年初就开始筹办,6月份开始办   证。2019年时榆阳区在筹备为“问题”楼盘统一办    证时,调查发现多个开发商欠大额土地出让金等相关欠税无法补上,欠千万以上就有好多个。有的楼盘因时间太久,连当初负责人都找不上,导致步伐相继放缓……,随着社会进步发展需要,相信神木也会将统一办    证事宜提速。






四、 非大产权交易有哪些风险


       通过前期分析,全国整顿不动产市场存量房统一办   证是大势所趋,也是利国利民的好事,只是时间问题。


       笔者所关注的是神木这么多小产权房楼盘,特别是交易了多手的不动产,从官方角度统一办   证会认可哪些手续?这是非常棘手的问题,是认可在物业登记在册手续,还是在村官盖章的房屋占有人,最终追索一定会有当初购房一手业主,万一前业主在此时要利或者因时间太长无法追索怎么办?


       不管从那个角度分析,这些未办    证楼盘从国家手续要求上一定是有瑕疵的,不办    证时无可厚非地方政府要有效的证明,笔者认为有两点相关部门是一定会收集了解:


       1、 整个楼盘项目手续。一定会对楼盘整体手续调查了解,这类楼盘无外乎是手续不齐或者相关税费拖欠未缴清。拖延时间越久,需要补齐的相关手续会越难,部分楼盘相关组织盖楼者是否能找到和相关档案在哪里,谁在保管都是问题;


        2、 收集个体住户资料。会收集每一户办   证者的资料,部分交易多手房产会存在协议手续瑕疵现象。二手交易时很多老百姓没概念,比喻:多年前业主是张三的名字,张三和李四签署交易合同,你又买了李四的,多年前很少人会从法律角度去考虑张三的房产是夫妻双方共有财产,需要双方签字,单从官方角度来看这是有瑕疵的协议,如果需要补签,万一是钱解决不了、对方不配合或者对方离异了呢!?




五、 二手房经纪市场

       前期分析的市场整体环境,现在分析下神木经纪市场,也就是现在中介公司,当前从业人员很少有受过专业培训,对经纪行业的作业范畴、交易风险把控和合同条款订立完全有感念的不多。


       目前市场分为两种作业方式,专做经纪市场和收房炒房两个板块。


经纪市场大家都了解,当前全国各地做得最规范的是链家地产,专业做买卖和租赁居间,每一套交易收取合理的佣金,神木经纪行业收费标准和西安一样,都是3%标准,象神木论坛旗下成立的塞邻房产单方收取0.5%的基本没有,说实话只够人员运营成本。




     

另一个板块就是收房押房,近几年一二线城市基本没有了炒房现象。但榆林和神木这几年很“流行”,其实这是违法的行为,从法律角度来说,产权人是唯一法定收益获益者。为什么神木还会有人炒房呢,主要是部分卖房者没有找到快速合理的销售途径;其二是购房者自我保护意识不够,对炒房者的纵容,说简单点就是对交易常识上认知不足……



本期就写到这里

欢迎大家在评论区分享自己的观点

后期

笔者会针对交易常识做更多的分享

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~小乐乐~ 发表于 2023-6-6 18:13:20 来自手机 | 只看该作者 发表于
懂了
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820913 发表于 2023-6-6 19:00:00 来自手机 | 只看该作者 发表于
了解了
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大个 发表于 2023-6-6 19:00:16 来自手机 | 只看该作者 发表于
谢谢提醒
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丑女0114 发表于 2023-6-6 19:58:22 来自手机 | 只看该作者 发表于
知道了
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等什么君 发表于 2023-6-6 20:12:06 来自手机 | 只看该作者 发表于
知道了
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蔡佳 发表于 2023-6-6 20:21:10 来自手机 | 只看该作者 发表于
知道了
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阿白家的 发表于 2023-6-6 20:24:14 来自手机 | 只看该作者 发表于
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刘三岁ヾ 发表于 2023-6-6 20:39:22 来自手机 | 只看该作者 发表于
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吹落的树叶 发表于 2023-6-6 20:59:38 来自手机 | 只看该作者 发表于
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