在神木购买二手房会产生哪些费用？ 贷款有哪些要求？ 怎样做预算？

在神木购买二手房时怎样核算产生的全部购房成本，有哪些注意事项？大部分购房者虽然一直在看房，但很少关注购房知识，到了订房跟前交款时发现和预期完全不一致或者预算不够，茫然同时会非常被动。

在神木很难通过中介公司了解到全部购房知识，今天就给大家普及下在神木购买大产权房二手房过程中可能会产生的费用，银行贷款有哪些要求，怎样做购房预算……

购房预算与付款方式有关，款方式又分为全款购房和贷款购房两种方式，全款相对简单，贷款所涉及到的信息量相对比较大。

全款购房成本：房款+过户税费+中介服务费；

  
       贷款购房成本：需要购房时付出的款项（首付款+过户税费+贷款费用+中介服务费）+按揭款项。

贷款应该怎样计算首付款和过户税费呢？在神木银行公示的住房贷款是这样的：

商业住房贷款首付比例：首套贷款比例30%，二套40%；

住房公积金贷款首付比例：

首套贷款：≤144㎡比例20%， ＞144㎡比例30%；

二套贷款：≤144㎡比例30%， ＞144㎡比例40%；

住房公积金贷款利率：

首套：5年以上年利率是3.1%；

二套：5年以上年利率是3.575%。

住房贷款利率：

当前商业贷款利率5年以上首套4.1%年，二套4.9%年。

贷款年限为：最高30年。

贷款年限与借款人年龄、楼龄有关，这两项取最低数值。房屋竣工年限超过30年限贷，20年以上部分银行会减少贷款年限。

年龄是银行对借款人偿还能力参数之一，部分银行要求与退休年龄一致：男性18-65岁，女性18-60岁。计算方法为：例主贷人（借款人）男性40岁，计算方法为：65-40（实际年龄）-1=19年。部分银行贷款年龄可拓宽到男性18-70岁，女性18-65岁。

商业贷款银行要求借款人收入是月供的2.2倍，近年针对个体商户微信支付宝小额收入也可视为收入流水；

公积金要求：个人连续缴存满半年，无提取；同时和个人缴存比例和账户留存金额有关。商业住房贷款只要借款人有偿还能力没有额度限制，公积金住房贷款单人最高贷款限额为65万，夫妻双方最高为85万。对高标的交易房屋贷款也可以做商业+公积金组合贷款。

神木公积金在存量房（二手房）板块有一定的局限性，虽同在党政之下，但和大部分城市还是有一定差距。首先不能商贷转公积金，其次贷款不可直接放款给出卖人，只能放给买受人。因公积金要先过户才能申请贷款，对出卖人来说有一定风险，致使大部分二手房交易中出卖人不接受公积金贷款，反而商业住房贷款设计的流程更科学更容易让出卖人接受。

重点说说准备贷款购房首付比例，有很多人理解为购房二手房首付款就是按首套首付30%×总房价即可，事实是按房屋评估价×70%来计算贷款金额，余下的都可以理解为首付款。

评估价是银行需要有专业机构对当前房屋风值定价，实际房屋成交合同价仅作为参考。一般评估价是参考历史成交价、网络房源展示价格（8折），例如：某房屋销售价是100万，可能银行评估价只有80万，可贷额度是56万，首付就得要44万。再加上后期过户税费和中介费，可能会超过总房价50%, 而且二手房是一房一价，装修和毛坯不同楼层都有差异。

在神木出售存量房有抵押的不多，如果业主有抵押时首付款又不能按照常理计算，比喻房屋价值100万，业主有按揭贷款65万，这时交易环境就会变复杂，有可能需要客户首付还贷，也有可能性要垫资赎楼。这种情况下，首付只能按照65万来计算，贷款额度需控制在35万内，多贷对买受人来说会有资金风险。按照常理计算手头只有40-50万预算就无法购买该房源。

接下来说说二手房交易税费，现在全国大部分城市形成一个不合理的约定，所有交易税费由买受人承担，按照法律规定，买受人只用承担契税，其它税费按照规定纳税人为出卖人。

出让商品住房税费见下图（按照指导价计算税费）：

划拨土地在以上的基础上会产生土地出让金（按照分摊土地面积计算），2016年神木国土资源局制订土地出让金收费标准延用到今年初，今年上旬土地指导价在原基础上微做上调。在神木缴纳的土地出让金为分摊土地总价的40%；经济适用房为60%；在当前交易中部分经济适用房也是按照40%计算，例如：人民小区4区。

如果是公司名下房产：需要另缴纳营业税、企业所得税，印花税也会比正常要高，按照0.05%计算。纳税地点也发生变化，在公司注册地缴纳。

在神木中介公司收费标准为：2-3%，神木论坛房产部收费标准大家都清楚，就不再重复描述。

目前神木市场上也有个人在兼职做中介业务，收费标准不一，在这里老杨得提醒各位购房者，购房要谨慎，对没有经纪资质机构或个人签署的居间合同有待定风险，万一发生风险产生非一般家庭可以承受！

本期就分享到这里，关注我让房产交易更简单。

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