发表于 2023-7-13 15:46:47
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老杨说房·第11期推文 时移境迁，不能交易的小产权房该何去何从？ 中国房地产商品化已有三十余载，其间经历数次税改，当前获批上市交易的大产权房可以进行商业或公积金贷款。为保障消费者购房资金的安全，西安市规定，每一宗交易的房款必须要进入政府指定的监管账户（大约2个月）。国家近期又出台了转按揭等一系列行业支持政策。 
为规范房地产行业健康发展，广告法明确规定：要求平台在推广房源时必须要有产权证复印件、委托书，委托单位要留档备案，以备相关部门查档。也为购房者提供了资讯层面的权益保障。 国家多举措规范房地产市场，让存量大产权房交易越来越严谨和规范，但其他性质的房产却犹如一叶扁舟，仍然在监管的真空地带，也使得交易者承担着一定的风险。 上期老杨分析了乡产、安置房、集资房和一直未能如期办证的经济适用房市场（文末点击《当下神木房地产整体市场环境形势如何？请看行家分析》查看往期内容），近期又发现神木部分房产，虽然具有产权证，但土地证至今未归档做分割分摊到户。这类性质房产约占神木市场的60%以上。整改不可能一蹴而就，那么作为持产人除了自住又该怎样安全合理地处置房产？老杨预计短期内想要解决这个问题的可能性不大，毕竟这涉及政府多部门协调，甚至于要改变多项法规……
一 不能交易房产与风险预测 --不能交易房产受政策法规影响的风险 以经济适用房与安置房为例，其中经济适用房按规定证件未满五年交易属违法行为。安置房不能进行交易，否则政府有优先原价回购权。据老杨了解，事实上神木是存在这两种性质房产买卖与租赁交易的。 --不能交易房产仍存在被抵押的风险 除上述两类性质房产外，其他性质“小产权”在民间的自行交易量也很大。在没有相关法律法规保障的情况下，交易完成后，如果前业主有债务，已完成交易的房产仍可能会被列入债权抵押物。 --不能交易房产存在修缮资金来源的风险 大产权房在办证前需缴纳公共维修基金，该基金是用于楼栋过了开发商质保后期的保养与维修费用。但小产权没有这笔费用，未来如果需要维修，在没有政府资助或其他支持的情况下，只能靠组织者号召大家集资解决，这也给购买小产权业主带来潜在的风险与不确定性。
二 寻找有保障的交易途径 为了帮助大家解决小产权交易带来的风险，老杨曾经向相关部门咨询，同时也在寻找业界律师，希望交易能受到法律保护。在公证处得知：公证处规定只公证有证件的房产；而业界律师对没有证件的房产交易只见证签署合同的真实性，并不会证明买卖双方房产交易是否有效。 通过这两件事说明小产权交易在法律上存在较大风险！ 无法寻找到合理的交易保障途径，这令在房产行业摸爬滚打二十多年的老杨，产生了深深的无力感。毕竟国法行规在前，小产权房产发生在后。面对神木房产市场现状，怎么才能更好的帮助大家，老杨思考良久才执笔此篇…… 接下来老杨谈谈个人经验建议，在此仅供大家参考。 三 老杨的个人建议 安置房、证件不满五年的经济适用房，或者没有任何证件证明在手的存量房，没有专业房产经纪机构敢承接居间服务，购房者更需要谨慎，不要只贪图价格便宜。 没有任何证件证明在手的存量房业主，无论是否交易，都应该想办法追索取证必要的材料，确保后期个人权益有保障。其他性质房产需要关注的事项不完全一样，老杨做了简单归类，如果碰到特殊情况可以通过智慧神木APP-塞邻房产咨询老杨。 没有证件的房产一定要留意以下两点事项： 1、有原始购房相关手续证明。开发单位出售给个人合同、集资盖房分房协议等。 2、不管房产属于第几次交易，当前出售人必须能够邀约到原始产权人到场配合签字。 老杨觉得这两点要求，能有效地保证未来可以办理产权证时，减少因多次转手而引起协议配合上的麻烦。 同时，在定价上。一般情况下这类性质房产价格只有低于周边大产权房约10%-25%，才会具有相对吸引力。
四 交易后期意识 前几天人民小区一位业主问我：土地使用年限到2093年后怎么办？说实话到2093年会怎样，老杨也无法预测，毕竟相关法律法规一直在根据市场变化进行相应的调整。 比如说30年前有人在神木购买了非产权房，同时也找了当时有分量的人来见证。那么30年后的今天，办证需签署协议时，很可能无法找到当时买卖双方和见证人，甚至他们已经离世。这时候又如何来证明你当时交易协议约定的真实性与效力？…… 鉴于以上分析，考虑到未来统一办证的可能性，找任何个人做见证签署协议，后期都会有潜在的风险。老杨在这里建议大家找正规有房地产经纪经营范围的公司见证，毕竟企业在工商部门有备案，即使后期注销了，经营期间的行为也会被接受和认可，为交易双方多一重后期保障。 老杨还要提醒各位：使用权房和小产权房不要以买卖的形式签署协议。 本期就分享就到这里 关注老杨说房，让置业更简单 更多房产知识 欢迎关注下期分享 如果您遇到房产相关的问题 可扫码进群 与老杨讨论
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